Share →

ใครที่มีโครงการจะขายบ้าน ขายที่ดิน คงจะประสบพบเจอปัญหาที่ไม่ต่างกันมาก ยิ่งคนที่ไม่มีประสบการณ์มาก่อนก็จะไม่รู้เลยว่าการขายบ้านมือสองและขายที่ดินมีขั้นตอนอย่างไร ทำอย่างไร และต้องขายที่ไหน ราคาเท่าไหร่ ความไม่รู้เหล่านี้ก็จะส่งผลกระทบต่อมา คือ อาจจะขายไม่ออก หรือขายได้ช้ากว่ากำหนด เท่านั้นยังไม่พอหากไม่รู้เรื่องกฎหมายด้วยแล้ว มีสิทธิ์ทำผิดกฎหมายโดยไม่รู้ตัว

ดังนั้นจะเห็นได้ว่าการขายบ้านหรือที่ดิน เป็นธุรกิจที่ผู้ขายจำเป็นต้องมีความรู้กันอยู่สักหน่อยเพื่อไม่ให้การขายนั้นราบรื่น แต่ถ้าหากไม่มีความรู้เลย หลายท่านก็เลี่ยงที่จะขายด้วยตัวเองและหันไปใช้บริการ “นายหน้า” หรือ “โบรกเกอร์” เพื่อดำเนินการขายและเป็นธุระจัดการให้ทุกสิ่งทุกอย่าง อย่างไรก็ตามก็มีเสียงที่คอยย้ำเตือนอยู่เสมอว่าการขายบ้านหรือขายที่ดินผ่านนายหน้าต้องใช้ความรอบคอบในการเลือกนายหน้า เพราะปัญหามิจฉาชีพมีมาก หานายหน้าที่ไว้ใจได้ยาก

“นายหน้า” หมายถึง คนกลางหรือตัวแทนในการติดต่อประสานธุระหรือดำเนินการในเรื่องใดเรื่องหนึ่ง ระหว่างบุคคล 2 ฝ่าย ให้มีการทำสัญญากัน ปัจจุบัน นายหน้ามีทั้งรูปแบบที่เป็นรายบุคคลและรูปแบบบริษัท นอกจากนี้ก็ยังมีนายหน้าอิสระ จะเป็นใครก็ได้มาทำหน้าที่สื่อกลางติดต่อประสานงานให้ เนื่องจากงานประเภทนี้มักจะมีค่านายหน้าเป็นผลตอบแทนหากการติดต่อซื้อขายสำเร็จ ทำให้คนจำนวนมากเริ่มสนใจเป็นนายหน้ากันเป็นจำนวนมาก ดังจะเห็นได้ว่ามีนายหน้าทั้งที่เป็นอาชีพหลักและอาชีพเสริมเกิดขึ้นมากมาย จึงตกมาเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อและผู้ขายที่จะต้องใช้วิจารณญาณในการเลือกใช้บริการนายหน้าหรือโบรกเกอร์ขายอสังหาริมทรัพย์

ในเมื่อมีทั้งผู้ที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วยกับการซื้อขายที่ดินและบ้านผ่านนายหน้า ก็จะขออนุญาตพูดถึงข้อดี-ข้อเสีย ของการซื้อขายผ่านนายหน้าและการซื้อขายด้วยตนเอง ว่าแต่ละแบบนั้นแตกต่างและมีข้อดีข้อเสียต่างกันอย่างไร เพื่อเป็นข้อมูลในการตัดสินใจสำหรับการขายที่ดินและขายบ้านในโอกาสอื่นๆ รวมถึงคนที่ยังตัดสินใจไม่ได้ ก็ลองมาเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียเหล่านี้ดูนะคะ

ข้อดี-ข้อเสีย การขายบ้านและทีดินผ่านนายหน้า

 

ข้อดี

 

  1. มั่นใจในการขายได้ เพราะนายหน้าทำกันเป็นอาชีพ ก็ต้องมีประสบการณ์ ความชำนาญ และทักษะในการขาย เข้าใจรายละเอียดต่างๆ ของการขาย จึงมั่นใจได้แน่นอนว่าหากนำบ้านเข้าสู่การขายของนายหน้าแล้วล่ะก็ บ้านของคุณจะต้องขายได้ ยกเว้นเสียแต่ว่าเจอนายหน้าหน้าใหม่หรือไร้ประสิทธิภาพจริง การขายอาจไม่ประสบความสำเร็จได้ แต่คุณก็จะไม่เสียค่านายหน้าใดๆ เพราะถือว่าไม่เป็นไปตามสัญญานั่นเอง
  2. จ่ายแค่ครั้งเดียว นายหน้าดำเนินการทุกอย่างให้เสร็จสรรพตามระยะสัญญาที่กำหนดไว้ ไม่ว่าจะเป็นขั้นตอนการคุยกับผู้ซื้อ การเดินทางไปดูบ้าน ตีราคาบ้าน ฯลฯ นายหน้าจะคอยรายงานความคืบหน้ามาให้ เราแทบไม่ต้องทำอะไรเลย หน้าที่สำคัญที่สุดของเรา คือ การจ่ายค่าจ้างนายหน้าเท่านั้น
  3. สะดวกและประหยัดเวลา ต่อเนื่องจากหัวข้อที่แล้ว นายหน้าเป็นผู้จัดการตั้งแต่เริ่มกระบวนการขายจนจบกระบวนการขาย ซึ่งเต็มไปด้วยขั้นตอนต่างๆ ดังนั้นเมื่อเราไม่ต้องไปลงมือทำธุรกรรมด้วยตัวเอง ก็จะช่วยประหยัดเวลาไปได้มาก
  4. หมดปัญหาเรื่องการทำสัญญาและขั้นตอนต่างๆ ที่ละเอียดยิบย่อย นายหน้ามีความรู้และความเข้าใจเรื่องสัญญาการขาย ขั้นตอนการขายเป็นอย่างดี มีประสบการณ์การขายมาอย่างช่ำชองแน่นอน ดังนั้นการดำเนินการในแต่ละขั้นตอน นายหน้าสามารถให้คำแนะนำและเป็นตัวแทนเราในการเจรจาต่อรองได้
  5. ไม่ต้องประชาสัมพันธ์เอง นายหน้าแต่ละรายจะรู้ช่องทางการขายเป็นอย่างดี และมีสื่อในการประชาสัมพันธ์ ไม่ว่าจะเป็นอินเทอร์เน็ต การติดป้ายประกาศ หรือช่องทางอื่นๆ เพราะพวกเขาก็ต้องโฆษณาประชาสัมพันธ์เพื่อให้ขายบ้านออกเช่นกัน เพราะฉะนั้นการซื้อขายบ้านหรือที่ดินผ่านนายหน้า จึงช่วยลดเวลาและรายจ่ายด้านการโฆษณาได้เยอะทีเดียว
  6.  มีมืออาชีพที่ช่วยเจรจาต่อรอง ประสบการณ์การขายที่มากกว่าย่อมรู้พฤติกรรมของลูกค้าเป็นอย่างดี สามารถวิเคราะห์ได้แม้จะเป็นลูกค้าใหม่ รวมถึงมีวิธีโน้มน้าวใจในฐานะผู้ขาย ดังนั้นถ้าหากผู้ซื้อต่อรองก็สามารถมั่นใจได้ว่านายหน้าสามารถรับมือได้
  7. เป็นที่ปรึกษาเรื่องต่างๆ ให้เราได้ ไม่เฉพาะเรื่องการขายเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงข้อมูลเรื่องบ้าน คำแนะนำการตกแต่งบ้าน การดูแลรักษาบ้าน การทำธุรกรรมทางการเงินเกี่ยวกับเรื่องบ้าน เพราะนายหน้าจำเป็นต้องมีความรู้เหล่านี้พอสมควร นายหน้าที่ดีก็จะให้คำปรึกษาเราได้

ข้อเสีย

 

  1. เสียค่านายหน้า นายหน้าเป็นตัวแทนในการเจรจาขายบ้านให้เรากับผู้ซื้อ ดังนั้นในสัญญาจึงระบุไว้ว่าหากนายหน้าสามารถขายบ้านได้สำเร็จเราจึงต้องจ่ายค่าจ้างให้กับนายหน้าด้วย ปัจจุบันค่านายหน้าอยู่ที่ 3% ของราคาขาย หมายความว่ายิ่งราคาสูงเท่าไหร่ก็ต้องมีค่านายหน้าสูงเท่านั้น เช่น ขายบ้านราคา 800,000 บาท จะเสียค่านายหน้า 24,000 บาทแต่ถ้าราคา 3 ล้านบาท ก็จะต้องเสียค่านายหน้า 90,000 บาท เป็นต้น ดังนั้นผู้ขายที่เลือกวิธีขายแบบผ่านนายหน้าก็ต้องยอมรับกับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ด้วย
  2. ผู้ซื้อไม่ไว้ใจนายหน้า ถือเป็นดาบสองคม ในแง่หนึ่งนายหน้าก็ช่วยให้การขายดำเนินไปได้ด้วยดี แต่สำหรับบางคนการที่ไม่ได้ซื้อขายกับผู้ขายบ้านโดยตรง ก็อาจเกิดความไม่ไว้ใจขึ้นได้ เช่น กลัวว่านายหน้าจะโกง เงินจะไม่ถึงมือผู้ขาย กลัวว่านายหน้าจะแอบงุบงิบ หรือกลัวว่านายหน้าจะแนะนำบ้านที่ไม่ดีให้เป็นต้น
  3. ปัญหาการโกงจากนายหน้าที่ไม่ดี เป็นข้อกังวลที่ใหญ่ที่สุดของคนที่ต้องการขายบ้านผ่านนายหน้า เพราะในปัจจุบันนายหน้าเกิดขึ้นมากมาย ตามข่าวหรือเว็บไซต์ก็มีเผยแพร่เกี่ยวกับกลโกงของนายหน้าจำนวนมาก ดังนั้นผู้ขายที่จะใช้บริการผ่านนายหน้า ควรทำการศึกษาบริษัทที่จะใช้บริการด้วย เมื่อได้นายหน้ามาแล้วก็ควรสอบถามกับเจ้าหน้าที่อื่นๆ หรือทีมงานคนอื่นๆ ว่านายหน้าคนนี้ไว้ใจได้หรือไม่ ทำงานเป็นอยางไร เพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นในการตัดสินใจ นอกจากนี้ก็ควรก็ควรหาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีเลือกนายหน้า วิธีรับมือนายหน้า หรือศึกษาขั้นตอนการซื้อขายบ้านไว้ล่วงหน้า หากนายหน้าตุกติกจะได้รู้ตัวทัน
  4. อาจได้ราคาที่ต่ำกว่าที่ตั้งไว้ เพราะนายหน้าจะกดราคาให้ลงเพื่อเจรจาต่อรองกับผู้ซื้อ แน่นอนว่าการกดราคาให้ถูกลง(ในราคาที่ผู้ขายและผู้ซื้อรับได้) จะทำให้ขายบ้านและที่ดินออกได้เร็วขึ้น เพื่อที่นายหน้าจะได้ปิดจ็อบและได้ค่านายหน้าไวขึ้นด้วยนั่นเอง ในแง่ดีก็คงเป็นเรื่องดีที่ขายบ้านได้และอาจจะเร็วกว่าที่คิด แต่ก็ต้องแลกมากับราคาที่น้อยกว่าที่ตั้งใจไว้
  5. อาจโดนเอาเปรียบ นายหน้าจำนวนไม่น้อยไม่ได้โกง แต่อาจมีพฤติกรรมเอาเปรียบอยู่บ่อยๆ อย่างหนึ่งที่พบเจอได้มาก เป็นช่องว่างในสัญญา เช่น กำหนดระยะเวลาของสัญญา ข้อตกลงอื่นๆ เช่น ขายได้หรือไม่ได้แล้วจะเกิดอะไรขึ้น ดังนั้นผู้ขายที่จะใช้บริการนายหน้าควรอ่านสัญญาให้ละเอียด หากไม่เข้าใจตรงไหนให้สอบถามเจ้าหน้าที่ทันที

ข้อดี-ข้อเสีย การขายบ้านและทีดิน ด้วยตัวเอง(ไม่ผ่านนายหน้า)

 

ข้อดี

 

  1. ได้ราคาบ้านตามที่ต้องการ หากราคาบ้านที่ว่าไม่สูงหรือต่ำเกินไป ทำให้ขายออกได้เร็ว รวมถึงการเจรจาต่อรองเป็นไปได้ด้วยดี ผู้ขายก็จะได้ราคาตามที่ต้องการ
  2. สามารถเลือกผู้ซื้อได้ด้วยตัวเอง เมื่อลงประกาศขายบ้านไปแล้ว จะมีผู้ซื้อโทรมาติดต่อเพื่อสอบถามข้อมูลบ้านหรือบอกเราว่าสนใจจะซื้อ ในนาทีนั้นอาจมีผู้ซื้อโทรมามากกว่า 1 คน เป็นโอกาสดีที่ผู้ขายบ้านจะทำความรู้จักกับผู้ซื้อ เพื่อศึกษาว่าผู้ซื้อรายนี้ไว้ใจได้หรือไม่ จะดูแลบ้านเราดีหรือไม่ มีปัญหาทางการเงินหรือเปล่า ยิ่งมีผู้ซื้อหลายรายก็หมายความว่าจะมีการต่อรองราคาที่แตกต่างกัน ในส่วนนี้เราสามารถเลือกผู้ซื้อที่ต่อรองน้อยที่สุดก็ได้ เรียกว่าเป็นข้อดีของการขายบ้านและที่ดินด้วยตัวเอง
  3. ไม่ต้องเสียค่านายหน้า เมื่อเราจัดการเองทุกอย่างตั้งแต่ต้นจนจบ ก็ไม่จำเป็นต้องเสียค่านายหน้า ซึ่งถือว่าเป็นต้นทุนที่ไม่จำเป็นอย่างหนึ่งของการขายบ้าน
  4. สามารถจัดการทุกอย่างได้ตามความต้องการ ทำด้วยความสบายใจ ไม่ต้องกลัวนายหน้าจะโกง หากผู้ขายมีความรู้และความชำนาญเรื่องการซื้อ-ขายบ้านพอสมควร ก็แนะนำให้ขายด้วยตัวเอง อาจจะขายออกได้ช้าหน่อยแต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะขายไม่ได้ ที่สำคัญเราสามารถจัดการทุกอย่างได้ตามต้องการ ทั้งเรื่องเวลา สถานที่ หรือรายละเอียดข้อตกลงต่างๆ และสามารถทำด้วยความสบายใจ เป็นกันเองกับผู้ซื้อได้
  5. ช่องทางการเข้าถึงข้อมูลมีมากขึ้น ปัจจุบันนี้หลายคนหันมาขายบ้านหรือที่ดินมือสองด้วยตนเองมากขึ้น โดยโพสตามเว็บฟรีต่างๆ โปรแกรม Property BOY เป็นทางเลือก ทางหนึ่งสำหรับการทำการตลาดโดยใช้ต้นทุนตํ่ากระจายโฆษณาของท่านไปยัง ผู้ที่ต้องการซื้อ หากผู้ขายมีเวลาเขียนข้อมูลและรูปลงเว็บไซต์ด้วยตนเอง ก็มีโอกาสที่จะได้บ้านได้เช่นกัน ที่สำคัญการประชาสัมพันธ์ผ่านเว็บไซต์ฟรีก็สะดวก ใช้งานง่าย และมีผู้เข้าถึงข้อมูลค่อนข้างมาก

 

ข้อเสีย

 

  1. เสียค่าใช้จ่ายในการโฆษณาการขายที่ดินและบ้าน แม้จะมีเว็บฟรีให้บริการอยู่แล้ว แต่ถ้าอยากให้ทั่วถึงและมีประสิทธิภาพมากขึ้น ผู้ขายบางท่านอาจจะต้องมีวิธีการประชาสัมพันธ์หรือโฆษณาบ้านผ่านช่องทางที่มีค่าใช้จ่าย ให้ข้อมูลเผยแพร่ออกไปมากที่สุด ซึ่งในส่วนนี้ก็เป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ต้องรับผิดชอบ และยิ่งโฆษณามากขึ้นเท่าไหร่ก็ต้องเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้นเท่านั้น
  2. หากไม่มีประสบการณ์หรือมีความชำนาญไม่เพียงพอก็จะขายไม่ได้ จริงอยู่ที่การขายบ้านหรือที่ดิน ปัจจัยที่ทำให้ขายได้-ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาเป็นหลัก แต่ก็ยังมีองค์ประกอบอื่นๆ อีกหลายอย่างที่กำหนดทิศทางการขายของคุณด้วย อย่างแรกสิ่งนั้นก็คือประสบการณ์และความชำนาญเกี่ยวกับเคล็ดลับการขาย การปิดการขาย การยื่นข้อเสนอในการขายต่างๆ รวมถึงทักษะในการพูด เจรจาต่อรอง การโน้มนาวใจ ทุกอย่างล้วนอาศัยประสบการณ์ทั้งสิ้น ในส่วนนี้อาจเป็นข้อเสียอันดับแรกๆ ของคนปกติธรรมดาที่อยากขายบ้านเอง
  3. ขาดทักษะการประเมินราคา ในการขายบ้านจะต้องตีราคาบ้าน แต่ใช่ว่าจะตั้งราคาเท่าใดก็ได้ตามอำเภอใจ เพราะแต่ละพื้นที่จะมีราคาตลาดอยู่ หากความไม่รู้ทำให้ผู้ขายตั้งราคาสุ่มสี่สุ่มห้าสูงเกินไป ก็อาจทำให้ไม่มีคนซื้อ หรือถ้าหากตั้งราคาต่ำเกินไปก็จะทำให้ผู้ขายบ้านขาดทุน ได้ราคาต่ำกว่าความเป็นจริงที่ควรจะได้
  4. ขาดทักษะการเจรจาต่อรอง ในการซื้อขายบ้านมือสองจะต้องประกอบไปด้วยผู้ซื้อและผู้ขาย แน่นอนว่าผู้ขายก็อยากได้ราคาดีๆ ส่วนผู้ซื้อก็อยากได้ราคาถูกที่สุด คุ้มที่สุด ผู้ซื้อส่วนใหญ่ก็จะมีการเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้ราคาตามที่ต้องการ หากไม่ได้ก็จะไม่ซื้อ บ่อยครั้งที่ผู้ขายก็ต้องยอมลดราคาเพื่อให้บ้านขายออก ก็ต้องยอมขาดทุน เป็นปัญหาใหญ่อย่างหนึ่งของการขายบ้านเลยทีเดียว ดังนั้นถ้าอยากขายบ้าน ผู้ขายก็ควรฝึกทักษะการต่อรองและฝึกใจให้แข็ง เพื่อรับมือผู้ซื้อแบบต่างๆ
  5. อาจเกิดปัญหาในขั้นตอนที่เกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ต่างๆ กฎหมาย ขั้นตอนต่างๆ เป็นความรู้ที่ค่อนข้างเฉพาะทาง รายละเอียดก็อ่านยาก เข้าใจยาก อาจเกิดความผิดพลาดได้โดยไม่รู้ตัว แม้จะเป็นเรื่องไกลตัวแต่ผู้ขายสามารถรับมือเรื่องนี้ได้ ขั้นแรกควรหาข้อมูลเบื้องต้น ศึกษาคร่าวๆ ว่าถ้าต้องการขายบ้านมือสองมีขั้นตอนอะไรบ้าง ต้องติดต่อหน่วยงานไหนบ้าง การโอนกรรมสิทธิ์ทำอย่างไร เชื่อว่าอินเทอร์เน็ตมีข้อมูลเหล่านี้ให้คุณพร้อม และถ้าไม่เข้าใจตรงไหน ก็สามารถเข้าสังคมออนไลน์หรือโซเชียลต่างๆ รับประกันได้ว่ามีผู้รู้มาให้คำแนะนำคุณได้แน่นอน
  6. เสียเวลา หากเราใช้บริการของนายหน้า นายหน้าจะเป็นตัวแทนดำเนินธุรกรรมแทนเราทุกอย่าง ไม่ว่าจะนัดประสานงานกับเรา หรือพาผู้ซื้อมาดูที่ การนัดโอนกรรมสิทธิ์ต่างๆ แต่ถ้าเราทำทุกอย่างด้วยตัวเอง ผู้ขายจะต้องสละเวลาส่วนตัวมาจัดการธุรกรรมดังกล่าว ยิ่งถ้ามีคนติดต่อมาเยอะก็จะต้องเสียเวลาเยอะขึ้นด้วย
Share →
1 comments